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土地開発をするときに注意すべき点は開発許可が必ず下りるわけではなく、知事が下ろすことが「できる」にすぎないということである。したがって、仮に以下の目的に該当するとしても開発許可が必ず下りるわけではないことに注意しなければならない。
次に該当した場合、あらかじめ開発審査会の議を経たもの都市計画区域における計画的な市街化を図るうえで支障がないと認め、都道府県知事が開発許可を下すことができる。

目的日常必要品店舗・事務所のため近隣住民のスーパー等で開発許可が下りるケース鉱物資源・観光資源の有効活用のため観光ホテル等で開発許可が下りるケース農林漁業用のため（２次的な処理・貯蔵・加工のものをいう：都市計画法29条2号に該当する農林漁業用建築物は許可不要）山菜加工工場等で開発許可が下りるケース中小企業の共同化事業の向上、店舗のため既存工場の関連事業のため危険物貯蔵庫などのため道路管理施設、給油所などのため沿道施設で開発許可が下りるケース集落地区計画による建築物のため既存権利の届出に基づく開発行為（市街化調整区域が決定され、又は拡張された際自己の居住用、若しくは業務用のための建築物等の建築の目的で土地又は借地権等の目的で土地又は借地権等を有していた者で線引き決定又は変更後5ヶ月以内に届け出た者が5年以内に当該目的に従って行う行為）のためられる20ヘクタール以上（5ヘクタールで下げることができる）の開発行為周辺の市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ市街化区域内において行うことが困難または不適当と認められる開発行為この場合の価格水準開発許可取得内容によるが、価格水準は市街化区域の同用途の土地に比べると相当低くなる可能性が高い。
地域や用途にもよるが感覚的には、３０％から50％程度低くなると考えられる。調整区域には原則相続税路線価は付されていない。
しかし、市町村によっては、固定資産税の路線価を付しているところがある。市町村役場の税務関連のセクションに相談すると教えてもらえるので参考にできる。

上記で、市街化区域との近接性による開発許可、用途による開発許可のいずれも取得できない場合は、どう考えるべきだろうか。
開発を伴わない行為であればよいわけだから、青空駐車場や資材置場といった利用は可能であるが、よほどその需要がないと市場での売買は困難と思われ、価値はきわめて低くなるといえる。
金融機関の担保不動産等安全性が要請される場合には、価値ゼロで評価することが無難と考えられる。
改正都市計画法の動向が注目されるなかで作成したもので、完全といえないが参考とされたい。
なお、都市計画法の経過措置とは別に都道府県によっては条例で、旧法の既存宅地の扱いをとりきめようとしている所もあるので、要注意市街化調整区域というだけで流動性が低い可能性が建築できる建物の用途に応じて一定の価格が期待できる地価公示価格･基準地価格のうち｢１０-○｣のベースの地価水準と考えられる相続税路線価はほとんどつけられていないため、固定資産税の路線価を参考にする場合もある不動産を取り巻く環境の中で、一番ホットな話題といえるのは、不動産の証券化と、不動産ファンドに関する「証券投資信託及び証券投資法人に関する法律（投信法)」の改正である。改正法では、「資産流動化法」と「投資信託及び投資法人に関する法律」によって5制度が設けられた。
また、投資保護が全面にうたわれている。
なお、これらの2000年11月から施行されている。
もともと1998年９月に施行されたSPC法（特別目的会社による特定資産流動化に関する法律）により、日本にも不動産の証券化時代がやってくると期待されていた。しかし、同法には不具合が多く、２年が経過した中で一部の証券化が試験的に行われたに過ぎなかった。
そこで、この不具合を改正することで不動産の流動化を進め、地価下落に歯止めをかけることに一役買わせようとするのが改正の主旨と言われている。これらの法律では特別目的会社（SPC：SpecialPurposeCompany）等のSPV（SpecialPurposeVehicle）といったビークルを設立し、不特定多数の投資家から集めた資金で、一定期間不動産に投資運用する。
また、運用から得た利益などは投資家にそのほとんどを還元することになっている。つまり、設立されるビークルは投資を行うために設立され、投資期間が終了するとともに清算される性格を持つ。
このビークルの大きな特徴として、法人税の課税がないことが挙げられる。また、運用やプロパティマネジメントなどはすべて外注（アウトソーシング）することが要件となっており、これらを有効活用することで利益の極大化をめざす。
さらに、利益相反や倒産隔離などが徹底されるとともに、一方で投資家保護を強化するための情報開示や説明責任なども従来に比べかなり厳しくなっている。

ここでは、これらと不動産の時価の関係について見てみよう。
不動産の証券化とは、不動産やその関連商品について社債、出資証券といった有価証券で資金調達を行うことを言う。
不動産の証券化を行うためにはまず、特別目的会社（SPC）等のビークル(SPV）を設立する。

そしてこのSPVは資産として、特定資産に該当する不動産やその関係商品である担保付貸付債権、不動産信託の信託受益権、不動産会社の株式や証券化商品といったものを計上する。
この取得に対して必要となる資金の調達手段としてノンリコースローン等の借り入れや社債・CP(コマーシャル・ペーパー）といったデットと優先出資証券や匿名出資、株式といったエクイティーを発行する。
証券化商品は特定の資産を裏付けとして資金調達を行っている。
したがって当然にしてビークルの特定資産と負債・自己資本が「時価」でバランスしている必要がある。

ビークルの特定資産が不動産のみの場合もあるが、この場合にはデットとエクイテイの時価合計は不動産の時価とバランスしていることが求められる。不動産の証券化は、この点で単に証券市場から資金調達を行う事業法人などの社債や株式とは性格が異なるので注意を要する。
投資家はデット部分またはエクイティー部分を購入（出資）することになるが、彼らは資産である不動産や不動産関連商品が持つリスクを背負う形になる。ここで重要なのは、デットやエクイティーに対するそれぞれの利払い・配当・償還の原資は、不動産あるいは不動産関連商品が生み出すキャッシュフローにかかっているということである。
したがって、証券化に適している不動産は自動的にキャッシュフローを生み出すテナントビル等で、しかも特に優良物件であることが要請される。不動産の証券化商品の発行残高は2000年３月時点ですでに1兆円を超えているといわれている。
「不動産『証券』化」は、読んで字のごとく証券市場での調達を意味する。一般の銀行借り入れに比べると証券化商品に対する投資家の目は厳しく、少しでも見劣りがする商品は格付が下がり見向きもされない、特に、不動産は一般の国債等と比較すると、不動産特有のリスクが存在することから、投資家がそのリスクに見合ったリターンを要請するのは必至である。

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